Encuentro-Coloquio Promoción Inmobiliaria en Euskadi ASCOBI-BIEBA Bilbao 15 Marzo 2018

Se adjunta texto de la Presentación y de la Clausura de la Jornada Inmobiliaria realizada en la sede de Ascobi (Bilbao) el 16 de marzo de 2018

Egunon danori.

Lehenengoa , ongietorriak, agur bero bat  eta eskerrik asko etortzeagatik.

Badakizue Unamuno bilbotarra , beharbada urbanista bezala, “Mundu osoa, Bilbo handiago bat da” esan zuela. Niretzat behintzat, bilbainada  ederra benetan.

Orduan , gu Bilbon gaude gaur honetan, Ascobiren ekitaldi batean, Euskadiko   Mundu Mugiezinen etorkizunaren gairi buruz hitz egiteko.

Buenos días a todos, bienvenidos, un afectuoso saludo  y muchas gracias por vuestra presencia. Recordaba que Unamuno, quizás como urbanista adelantado en su tiempo, la verdad es que era un espíritu renacentista que servía para todo, decía aquello de que “el mundo entero es un Bilbao más grande”. Ciertamente, en mi opinión, una hermosa bilbainada.

Bueno, pues aquí estamos, en Bilbao, para iniciar esta jornada sobre Promoción Inmobiliaria organizada por Ascobi-Bieba que como bien sabéis es la Asociación de Constructores y Promotores de Bizkaia, que tenemos una dilatada historia de más de 40 años en defensa y representación de los intereses e inquietudes del mundo constructor-promotor, y en cuyo nombre os doy la bienvenida. Os adelanto que en mayo tenemos previsto organizar otra jornada, en concreto sobre el Mercado Inmobiliario, de la que ya os informaremos, en cuanto cerremos , sobre fecha y ponentes.

Permitirme hacer un poco de intrahistoria. (Por cierto, neologismo acuñado por D. Miguel de Unamuno).Pues hagamos intrahistoria. La verdad es que hemos pasado momentos duros. Hemos estado varios años inmersos, en general, en crisis, con problemas, con legislaciones timoratas, con deterioros de activos, con incertidumbres, con intrusismo administrativo, con falta de demanda, con derrumbe de precios, con ausencia de financiación, con ayudas inexistentes, en concursos de acreedores, en Eres, en cierres, en definitiva, en un ciclo depresivo,… y todo ello relacionado con nuestra actividad de promoción inmobiliaria.

Hablando de la CAV, del 2007 al 2017 el desplome ha sido espectacular. El PIB vasco y hablo de la construcción (ya que a la promoción le encuadran en el sector servicios y el dato queda distorsionado)  pasó del 10% al 5,8%; es decir, una caída del 42%. El empleo en el sector en la CAV, de 83.000 trabajadores a 47.000; una caída del 43% del tejido laboral. El número de viviendas vascas nuevas previstas,  de 16.000 a 4.500, una caída del 72%. Esta Asociación,  de 247 a 125 asociados; es decir, la desaparición de la mitad de las empresas, el derrumbe de sus activos, la pérdida de su know-how (como dicen los modernos; conocimiento, saber hacer)y el olvido de sus muchos años de historia.

Ahora se habla , hasta demasiado, de que antes se hacían mal las cosas. Que si faltaba profesionalidad, que si no se tenía en cuenta al cliente, que si se compraban suelos sin minuciosos estudios de viabilidad, que si los avances tecnológicos importaban un carajo, que si solo se buscaba la especulación, que si no se tenía en cuenta la calidad, …. Seguramente sería así en algunos casos, pero no en todos ni mucho menos, y posiblemente bien lejos del “botxo”.

Lo que si ocurría era que no había prácticamente barreras de entrada al sector, que el retorno de la inversión era rápido, que la financiación (tanto para el cliente final como para el promotor) era abundante y sin excesivas trabas, lo que propició un , llamémosle, bucle diabólico, en el que la mejora del plazo y condiciones para el usuario final encarecía tanto la materia prima (el suelo) para el promotor como el producto final (la vivienda) para el cliente,…

Pero no hemos venido a llorar. (No hemos venido a llorar). Decía Baltasar Gracián que la queja reiterada desacredita (la queja reiterada desacredita) y además hay signos esperanzadores y los hay de dos tipos: hechos y datos.

Por una parte, hechos, hace un par de años el sector empezó a dar señales de alivio al ir aumentando la demanda, por el efecto combinado y multiplicador de tres pilares básicos: 1) la incipiente recuperación económica, 2) el incremento del empleo (aunque  precario) y 3) la gradual mejora de la financiación. Todo ello, acompañado del despeje de incertidumbres  políticas (ahora más complejas)   y, cómo no, del fuerte ajuste que sufrieron los precios.

Por otra parte, datos, en la CAV, la rehabilitación se mueve en máximos históricos, con 2.800 licencias en 2017. El mercado inmobiliario de vivienda lleva cuatro años seguidos al alza, con 17.000 transacciones en 2017 (si bien 14.000 son de vivienda de segunda mano). El precio de los alquileres, que además estimula la inversión,  sube a un ritmo trepidante, el 7,1%  en el 2017. Y el precio de la vivienda nueva se prevé que suba al menos en la CAV el 3% de media para 2018 y así posiblemente siga con ese crecimiento anual hasta el 2020.

Por tanto, hemos venido a hablar del presente y sobre todo del futuro. De ilusiones, de esperanzas, de seguir poniendo el cuerpo y el alma en nuestra actividad. De demostrar que seguimos vivitos y coleando.

Parece que las características de 2018 son: 1) la falta de suelo finalista (con el riesgo que tiene la alternativa de suelo en gestión), 2) unos elevados costes de construcción (sobre todo por la escasez de mano de obra cualificada) y 3) el acceso a la financiación (cada vez hay menos entidades financieras).

El sector inmobiliario actual se basa, lógicamente y como contrapunto al pasado, en un mayor control y menores niveles de endeudamiento. El concepto de espacios residenciales está evolucionando. La tendencia es crear ciudades cada vez más inteligentes, en la que el internet de las cosas sea un claro protagonista con la domótica y el teletrabajo (aunque esto mismo lo venimos oyendo hace varios lustros) como pilares.

Y emulando al mundo industrial, debemos aspirar a ser P.I.4.0 es decir Promotoras Inmobiliarias 4.0 y apostar 1º) por la Tecnología, para conocer bien al cliente y al proveedor y aplicada en la construcción industrializada, la aplicación de los sistemas BIM en construcción, el uso del CRM para ámbitos comerciales y el Big Data o la Inteligencia Artificial para convertir los datos en información útil, 2º) por la I+D+i ,Investigación, Desarrollo e Innovación en Promociones Inmobiliarias y 3º) por la Calidad , entendida tanto en la construcción como , y esto es básico ,en el trato al cliente, al trabajador, al proveedor,…. ligada por tanto a la RSC (Responsabilidad Social Corporativa) , al rigor y a la ética.

Seguramente hoy saldrá el tema de la Ley Vasca de Vivienda de 18 de junio de 2015, a nuestro entender , quizás, una oportunidad perdida ya que entre sus objetivos no se contemplaban ni la minoración de cesiones, ni la agilización de procedimientos administrativos, ni dar mayor viabilidad económica a desarrollos urbanísticos futuros,…..

Y puede que comentemos también algo sobre las DOT, las Directrices de Ordenación Territorial, de la que se prevé su aprobación provisional en noviembre de este año y su aprobación definitiva en el próximo año y en la que a nuestro entender se tiende a restringir la expansión de áreas urbanizadas considerando que como el suelo es escaso debe minorarse la construcción de viviendas; en lugar de tomar medidas, entendemos, precisamente para paliar la escasez de suelo.

Creo que era Aristóteles el que decía que los barcos están a salvo en el puerto pero que no se hicieron para eso. Por tanto, salgamos a alta mar y naveguemos , que hoy tenemos una tripulación de lujo. Contamos con la presencia de expertos y profesionales en la materia a los que agradezco enormemente su presencia y que me perdonen porque, haciendo gala de que lo cortes no quita lo valiente, me he metido un poquito (sólo un poquito) con las Administraciones Publicas y con las Entidades Financieras.

Esperemos que en el día de hoy podamos salir de este acto despejando alguna incógnita o atisbando alguna respuesta a las múltiples interrogantes que se ciñen sobre nuestro querido sector promotor.

Gaurko eguna oso berezia eta emankorra  izatea espero dut.

Nire bihotzetik eskerrik asko

Agradeciendo nuevamente vuestra presencia y atención, cedo la voz y la palabra a Antonio Calvo, Asesor Jurídico de Ascobi, que presentará a los ponentes y moderará el coloquio.

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Ya hemos terminado. Muchas gracias a todos , a ponentes, moderador, publico.

Dice, creo que es un proverbio chino, que cuando llegan los vientos del cambio unos construyen muros y otros molinos de viento. Tras estas intervenciones y estando en la patronal constructora y promotora, esperemos todos tener algo más de luz sobre lo que hay que construir y como hacerlo cara a futuro. Quizás haya que seguir a Einstein que decía “si buscas resultados distintos no hagas siempre lo mismo”. Bueno, que cada cual saque sus propias conclusiones.

Os recuerdo, como he comentado en la presentación, que la próxima jornada será en mayo sobre el Mercado Inmobiliario y en cuanto tengamos fecha y ponentes os lo informaremos.

Amaitzeko, benetan eskerrik asko danori.