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ASCOBI Asamblea General 2019















Eguerdion , agur bero bat eta eskerrik asko etortzeagatik, danori.
Buenos días a todos, un afectuoso saludo y muchas gracias por vuestra presencia.

Enfocando el sector inmobiliario de lo global a lo local, vamos a empezar hablando en términos genéricos y macroeconómicos realizando un breve repaso histórico y dando unas pinceladas sobre los problemas y las tendencias del sector, para posteriormente hacer hincapié en la CAV mencionando la situación de las DOT (Directrices de Ordenación Territorial) , la Ley de Vivienda y la actitud de la Administración.

Al comenzar el año 2.019 aparecieron titulares en prensa que decían que el sector inmobiliario arrancaba su desaceleración, que la caída del ladrillo sería sostenida y moderada, ya que (textual) llevábamos mucho tiempo creciendo. Aparte de jugar con las palabras: “arrancar desaceleraciones”, “incrementos negativos”, “ralentizaciones evolutivas”… lo de algunos gurús, expertos y/o consultores, sea de nuestro mundillo o de otros, es para tomárselo con precaución, ya que los datos macroeconómicos generales avalaban que no estábamos mal, que teníamos crecimiento del PIB, que era elevada la competitividad frente a otros países, que crecían las exportaciones, que se reducía el desempleo,…

Hagamos, por tanto, un breve repaso a la intrahistoria (término unamuniano) macroeconómica   inmobiliaria, siguiendo fundamentalmente un estudio realizado por Tony Loughran y percibiremos que los ciclos existen, pero que tienen características diferentes.

Durante el repunte registrado en la década de los ochenta, estamos hablando a nivel global, el optimismo económico llevo a pensar que se había conseguido domesticar al sistema económico mundial y que no habría más recesiones, que incluso los ciclos eran una leyenda urbana. Todo acabó abruptamente en el crash de la Bolsa de Nueva York, que estalló en octubre de 1.987.

La siguiente etapa de crecimiento comenzó a finales de los noventa y fue diferente.  Las valoraciones inmobiliarias volvieron a entrar en una rápida espiral ascendente que generó importantes rendimientos a los actores del sector. El detonante del crak económico fue en esta ocasión el enorme aumento de liquidez a través de préstamos bancarios y la debilidad de algunas prácticas crediticias. Estos dos factores generaron tanto el boom económico, alimentado con deuda, como la quiebra posterior del sistema.

Actualmente nos encontramos en una etapa de expansión inmobiliaria desde hace unos cinco años. Las exigencias de solvencia son hoy mayores que hace diez años: los préstamos bancarios están bajo un control más estricto por parte de los reguladores. El repunte inmobiliario actual es aparentemente más sano que el observado en ciclos anteriores y el crecimiento viene impulsado por un capital que busca niveles de rentabilidad que no se encuentran en otro tipo de inversiones: bonos del estado, acciones corporativas,… El sector inmobiliario cerró 2,018 con un incremento del 10%, según el INE, cifra que no se veía desde hace más de una década. Las previsiones para el futuro más cercano indican que el mercado inmobiliario está en una fase de desarrollo, posiblemente, prolongado y sostenible, ya que el crecimiento del empleo, motor fundamental para la compra de viviendas, sigue a buen ritmo. En ausencia de externalidades el ciclo alcista debería llegar hasta al menos 2.022. Las señales de cautela deberían ser vistas como un signo positivo, creando un ciclo inmobiliario más sostenible que los vividos anteriormente.

No obstante teniendo en cuenta que sabemos que esto es cíclico, que al auge le seguirá la depresión,  ¿qué factores pondrán fin al ciclo actual? :el envejecimiento demográfico, los efectos de las guerras comerciales, el colapso del sistema bancario. También alterarán el funcionamiento de la economía y podrían generar una importante corrección de precios en el medio plazo, los avances tecnológicos, el auge de la energía solar y la inteligencia artificial. Las externalidades pueden venir de un shock geopolítico o económico planetario (un conflicto mundial, la mala salida al Brexit, una recesión en USA o una ralentización en China,…) o de factores de política interna (Cataluña, la inestabilidad política,..…) y como bien sabemos, a la economía, en general, y a los mayores de edad, en particular, no nos gusta ni la incertidumbre ni la inseguridad jurídica.

Tras este repaso histórico, vamos a señalar cuales son a nuestro juicio los problemas, por una parte y las tendencias, por otra, del sector inmobiliario.

¿Cuáles son los problemas  del sector inmobiliario? Simplemente enumeramos los más evidentes, siendo su orden jerárquico variable en el tiempo:

1)    La escasez de suelo finalista

2)    La demora en las tramitaciones urbanísticas

3)    Los elevados costes de construcción

4)    La escasez de mano de obra cualificada

5)    Las exigencias y contrapartidas a la financiación

6)    Los incumplimientos contractuales

¿Cuáles son las tendencias en el sector inmobiliario?

1) La concentración de la Oferta: de un mercado atomizado (con innumerables promotoras de escaso tamaño) a un mercado más consolidado con menor número de actores

2) Un sector más intenso en Capital, con mayor utilización de fondos propios, con fondos de inversión internacionales en los accionariados y menor deuda bancaria

3) Unas empresas más Institucionales: con mayor peso de lo que hoy en día se denomina GRC( Gobernanza, Riesgo y Cumplimiento). En este sentido convendría ir, no sólo en el ámbito inmobiliario sino en el mundo empresarial en general, pasando de la deontología de Kant o del utilitarismo de Bentham al virtuosismo de Aristóteles, que por cierto, les precedió en el tiempo.

4) La apuesta decidida por la Industrialización, con incidencia en reducción de plazos y costos, intentando romper con la tradicional lenta rotación de los activos, pero teniendo presente que no somos una fábrica convencional

5) La tendencia a la colaboración en Innovación por parte de toda la cadena de valor, incluyendo a la competencia y también sería deseable a la Administración

6) La imparable Digitalización y Transformación Tecnológica del sector: en ventas y marketing, en la construcción y en todos los procesos internos de las compañías, ya que  los clientes potenciales son los milenials, que son nativos digitales. En este sentido se dice que estamos pasando de la Sociedad de la Información a la Sociedad de la Imaginación

7) La apuesta decidida por la Calidad Total en la promoción: en el producto, en los procesos y en la relación con los stakeholders o grupos de interes (clientes, proveedores, trabajadores, accionistas, administraciones, entidades financieras, sociedad civil,…)

Tras este apunte de visión global, tanto de la intrahistoria inmobiliaria como de sus problemas y tendencias, vamos seguidamente a dar un enfoque local desde la perspectiva de la  CAV (Comunidad Autónoma Vasca): las DOT (Directrices de Ordenación Territorial), la Ley de Vivienda y la actitud de la Administración.

Poniendo el foco en concreto en la CAV, podemos decir que hemos abandonado el llamado crecimiento “sólido” y que ahora estamos con un crecimiento “suave”, según el indicador denominado Termómetro Económico del Gobierno Vasco, que analiza las quince variables que tienen más correlación con el PIB (entre ellas, el índice de Producción Industrial, la venta de viviendas, las hipotecas, el Índice de comercio minorista, la afiliación a la seguridad social, el paro,…). Así tras cinco años de recuperación, en 2.019 continuara el crecimiento en Bizkaia (2,2% según la última estimación del Gobierno Vasco), aunque será inferior que el 2,7% del 2.018, que ya fue inferior al 3% del 2.017.

En cuanto a las DOT, las Directrices de Ordenación Territorial, la Comisión de Ordenación del Territorio, dio el pasado año luz verde por unanimidad a su aprobación inicial.  Posteriormente se publicó en el BOPV, pasó un período de información pública, y ya sólo le quedan los informes de legalidad y económico-financiero para su aprobación por decreto. Lo que conllevará a oficializar la restricción a la expansión de áreas urbanizadas, considerando que como el suelo es escaso debe minorarse la construcción de viviendas; en lugar de tomar medidas precisamente para paliar la escasez de suelo.

Respecto a la Ley Vasca de Vivienda de 18 de junio de 2.015, de la que ya hemos comentado reiteradamente que fue una oportunidad perdida, ya que entre sus objetivos no se contemplaban ni la minoración de cesiones, ni la agilización de procedimientos administrativos, ni dar mayor viabilidad económica a desarrollos urbanísticos futuros,…. tiene pendiente su desarrollo normativo, posiblemente,  por la escasez de medios y por su suspensión parcial y cautelar por recursos del Tribunal Constitucional.

Y en referencia a la Administración Pública,  sería bueno  que el suelo, nuestra materia prima y bien escaso, no tenga tantas trabas para su desarrollo, que la solicitud de licencias sea atendida en plazos razonables, que se aprobasen medidas de estímulo a la actividad, ya sean de carácter legislativo , como la adecuación de los porcentajes de reserva de suelo a la realidad y necesidades actuales, ya sean de carácter ejecutivo, como la adecuación de los precios máximos de las VPO a la realidad de los costes de edificación actuales , después, por cierto,  de nueve años de congelación de los mismos.

Ya por ir terminando, dicen que el siglo XIX fue el de los imperios, que el siglo XX ha sido el de los estados-nación y que el siglo XXI está siendo, volviendo a los orígenes de la cultura y de la civilización, el de las ciudades. Podremos vivir, por tanto,  un impulso definitivo al proceso progresivo de regeneración urbana y desarrollo de las ciudades y sus hinterland o zonas de influencia. Tenemos además, aquí, in situ, el ejemplo de Bilbao (¡el mundo entero es un Bilbao más grande¡ decía Unamuno), que fue villa medieval, villa mercantil, ciudad industrial y ahora, junto a su hinterland, se ha convertido en una ciudad amable, a escala humana y con múltiples encantos. Dicen que es de Churchill este aforismo inmobiliario: “los hombres construimos edificios y luego los edificios son los que moldean a los hombres”; haciendo un símil con esto, diríamos que somos los promotores y constructores inmobiliarios los que erigimos ciudades, que si están realizadas con alma – como así debiera ser- moldean a los pueblos. Que podamos seguir haciéndolo muchos años y que todos nosotros seamos testigos de ello.

Amaitzeko, zorte ona, lan asko eta eskerrik asko benetan danori.
Para terminar, buena suerte , trabajo en abundancia y muchas gracias a todos.

Mikel Etxebarria Dobaran

Vicepresidente Promoción ASCOBI
Intervención en la Asamblea General de ASCOBI (Asociación de Promotores y Constructores de Bizkaia) el 4 de abril de 2,019














https://www.ivoox.com/debate-tamarises-izarra-que-opciones-vivienda-audios-mp3_rf_34390243_1.html











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