Problemas y Tendencias del Sector Inmobiliario Vasco

Nos encontramos,  en términos macroeconómicos y a nivel del Estado, en una etapa de expansión inmobiliaria desde hace unos cinco años. Las exigencias de solvencia son hoy mayores : los préstamos bancarios están bajo un control más estricto por parte de los reguladores. El repunte inmobiliario actual es  más sano que el observado en ciclos anteriores y el crecimiento viene impulsado por un capital que busca niveles de rentabilidad que no se encuentran en otro tipo de inversiones. El sector inmobiliario cerró 2018 con un incremento del 10%, según el INE, cifra que no se veía desde hace más de una década. Las previsiones para el futuro indican que el mercado inmobiliario está en una fase de desarrollo  prolongado y sostenible, ya que el crecimiento del empleo, motor fundamental para la compra de viviendas, sigue a buen ritmo. En ausencia de externalidades el ciclo alcista debería llegar hasta al menos 2022. Las señales de cautela deberían ser vistas como un signo positivo.

¿Cuáles son los problemas  del sector inmobiliario? Los más evidentes, con un orden jerárquico variable en el tiempo, son: la escasez de suelo finalista, la demora en las tramitaciones urbanísticas, los elevados costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, las exigencias y contrapartidas a la financiación, los incumplimientos contractuales,…

¿Cuáles son las tendencias? Cabe destacar las siguientes: 
1) La concentración de la Oferta: de un mercado atomizado a un mercado más consolidado. 
2) Un sector más intenso en Capital, con mayor utilización de fondos propios. 
3) Unas empresas más Institucionales: con mayor peso de lo que hoy en día se denomina GRC (Gobernanza, Riesgo y Cumplimiento). En este sentido, convendría  no sólo en el ámbito inmobiliario sino en el mundo empresarial en general, ir pasando de la deontología de Kant o del utilitarismo de Bentham al virtuosismo de Aristóteles, que por cierto, les precedió en el tiempo. 
4) La apuesta decidida por la Industrialización, con reducción de plazos y costos,  pero teniendo presente que no somos una fábrica convencional. 
5) La tendencia a la colaboración en Innovación por parte de toda la cadena de valor, incluyendo a la competencia y la Administración. 
6) La imparable Digitalización y Transformación Tecnológica del sector  : en ventas y marketing, en la construcción y en todos los procesos internos de las compañías, ya que  los clientes potenciales son los millenials, que son nativos digitales. Se dice que estamos pasando de la Sociedad de la Información a la Sociedad de la Imaginación. 
7 ) La apuesta decidida por la Calidad Total en la promoción: en el producto, en los procesos y en la relación con los "stakeholders" o grupos de interés (clientes, proveedores, trabajadores, accionistas, administraciones, entidades financieras, sociedad civil,…)

Teniendo en cuenta que sabemos que esto es cíclico,  ¿qué factores pondrán fin al ciclo actual? Habría que apuntar el envejecimiento demográfico, los efectos de las guerras comerciales y el colapso del sistema bancario. También podrían generar una importante corrección de precios en el medio plazo, los avances tecnológicos, el auge de la energía solar y la inteligencia artificial. Las externalidades pueden venir de un "shock" geopolítico o económico planetario (un conflicto mundial, la mala salida al "Brexit", una recesión en Estados Unidos o una ralentización en China,…) o de factores de política interna (Cataluña, la inestabilidad política,..…). Como bien sabemos, a la economía, en general, y a los mayores de edad, en particular, no nos gusta ni la incertidumbre ni la inseguridad jurídica.

Poniendo el foco en la Comunidad Autónoma Vasca, tras cinco años de recuperación, en 2019 continuara el crecimiento  (2,2% según la última estimación del Gobierno Vasco), aunque será inferior que el 2,7% del pasado ejercicio, que ya fue inferior que el 3% del 2017. Por otra parte, sería bueno  que el suelo, nuestra materia prima y bien escaso, no tuviera tantas trabas para su desarrollo, que la solicitud de licencias sea atendida en plazos razonables. Y que se aprobasen medidas de estímulo a la actividad, ya sean de carácter legislativo , como la adecuación de los porcentajes de reserva de suelo a la realidad y necesidades actuales, ya sean de carácter ejecutivo, como la adecuación de los precios máximos de las VPO (Viviendas de Protección Oficial) a la realidad de los costes de edificación actuales tras nueve años de congelación .

Dicen que el siglo XIX fue el de los imperios, que el siglo XX ha sido el de los estados-nación y que el siglo XXI está siendo, volviendo a los orígenes de la cultura y de la civilización, el de las ciudades. Podremos vivir, por tanto,  un impulso definitivo al proceso progresivo de regeneración urbana. 

Se atribuye a Winston Churchill este aforismo inmobiliario: “Los hombres construimos edificios y luego los edificios son los que moldean a los hombres”. Haciendo un símil con esto, diríamos que somos los promotores y constructores inmobiliarios los que erigimos ciudades que, si están realizadas con alma – como así debiera ser- moldean a los pueblos. ¡Que podamos seguir haciéndolo muchos años¡.

Mikel Etxebarria Dobaran

Vicepresidente ASCOBI (Asociación de Promotores y Constructores de Bizkaia)

Artículo publicado en EC El Correo y en El Diario Vasco el 10 de junio de 2019 y basado en la intervención en la Asamblea General de Ascobi 2019