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CICA Congreso Internacional Construcción Avanzada 2019



















              ERAIKUNE CONGRESO CONSTRUCCION 11 SEPTIEMBRE 2019   
                                    GASTEIZ- VITORIA
          TRANSFORMANDO EL MODELO DE NEGOCIO

Nota: se recogen algunas de las preguntas formuladas y una aproximación a las respuestas realizadas

¿Cuál es el diagnóstico sobre el modelo actual de negocio?

Decía Lao Tse : la arquitectura (la construcción) no son cuatro paredes y un techo sino también el espacio y el espíritu que se generan dentro. Por tanto, encantado de poner mi granito de arena en hablar de los Modelos de Negocio (y su transformación) de este sector constructor-promotor, que es apasionante. Yo lo hare, lógicamente, desde la perspectiva promotor.

Me voy a referir al que considero que es el actual Modelo de Negocio (aunque quizás haya otros), pero antes por comparar me voy a referir al Modelo Negocio ya caduco que tuvimos en la anterior etapa expansiva precrisis (de mediados de los 90 hasta 2.008 aprox.), porque en la crisis se trataba sobre todo ,de sobrevivir .
¿Qué características tenía?
-       Era mucho más que un mercado: era un sector transversal que afectaba a todas las áreas económicas
-       Era el principal destino de los ahorros de los particulares
-       Era el principal negocio de las entidades financieras (con el promotor, con el cliente, con las operaciones vinculadas,….)
-       Era el principal negocio de las administraciones públicas
-       Sin prácticamente barreras de entrada,
-       Con amplia financiación. Mientras en USA los bancos aportaban el 50%-60% de Financiación Ajena, en Europa era habitual el 90-95% y aquí del 100%+IVA.  
-       Con posible subcontratación de la mayor parte de las tareas
-       Con un rápido retorno de la inversión realizada.
-       Con una peculiaridad: El precio de la materia prima (suelo) venía determinado por el del producto terminado y este a su vez por el de la financiación del cliente. Con lo que a mayor plazo y financiación para el usuario final más caro el suelo para el promotor, propiciándose un bucle diabólico.
-                    -         Sector tradicional con bajo nivel de innovación
-                    -         Construcción cuasi-artesanal
-                     -        Se compra Suelo en Gestión (para revalorizarlo)
-                     -          Las viviendas en los buenos tiempos se despachaban

Por otra parte, que Claves tiene el Nuevo Modelo Negocio?: En etapa expansiva actual (2014-….): cinco claves se podrían indicar:
-       1. Cliente ( 1º foco) buscando la Calidad (Target: 1ª Residencia y Segmento medio-alto/ Alquileres/Modelo cooperativo/Rehabilitación y mantenimiento)

-       2. Tecnología: La Transformación Digital está cambiando las reglas de juego: permite una cadena de valor más eficiente, propicia el cambio en la cultura corporativa de las compañías, permite aumentar la experiencia y satisfacción del cliente. Ejemplos: Big Data (compra Suelos)/ BIM (Diseño), Venta Digital/Tiendas Tecnológicas (Marketig)

-       3. Industrialización/Innovación: mejora procesos constructivos (Fabrica de Hogares). Agilizar procedimientos y fases con ahorro de tiempo y costes.  Implantación MMC (Métodos Modernos Construcción): fabricación modular.

-       4. Institucionalización: GRC. Bases: visión l/p, búsqueda Bº, Impacto + entorno (todos los stakeholders), Cultura Ética

-       5. Sostenibilidad. Reducción consumo energético (en construcción y en vida útil vivienda) con Bºs económicos, ambientales y sociales. Uso materiales renovables y sistemas construcción sostenible. Gestión residuos generados. Auditoria voluntaria certificado británico Breeam, americano Leed, Well.

Aprovecho, por último y hablando de la sostenibilidad,  para felicitar a la ciudad de Gasteiz-Vitoria por ser la Capital Mundial Verde (ya fue la capital más sostenible de Europa 2012), por alinearse con los ODS y la Agenda 2030 ONU. Zorionak Gasteiz ¡¡¡¡¡¡¡¡¡ 

En la historia de Neinor , ¿qué elementos han sido determinantes en la transformación del modelo? ¿valor motor, dificultades superadas, Lecciones aprendidas ?

En primer lugar hay que decir que hay que verlo con humildad. Hemos sido afortunados. Del azar, de lo casual y de lo causal podrían hablar mucho Auster, Borges o incluso Kahneman (el premio nobel de economía que no era economista, sino psicólogo). Y somos un caso no sé si único pero si especial. El “caso Neinor” se estudia en Escuelas de Negocios. Además lo he vivido en primera persona. Muy esquemática y resumidamente se podría hablar de cuatro etapas, de  cuatro modelos de negocio.

Etapa I 1988 (fundación Neinor) -1994:                                               CRISIS GENERAL
-       Accionariado: Empresa fundamentalmente familiar
-       Actividad: Promoción Empresarial/Industrial ( pionera en PAEs)
-       Mercado: País Vasco

Etapa II 1994-2008:                                               EXPANSIÓN GENERAL
-       Empresa con accionistas financieros: Caja Ahorros y Sociedad Capital Riesgo
-       Promotora + Integral: también residencial (sin dejar lo industrial/empresarial)
-       Expansión Territorial: Madrid, Andalucía, Levante,…(con estructuras diferentes)

Etapa III 2008-2014/15:                                               CRISIS GENERAL
-       Accionista único: Caja de Ahorros (fusión 2011 con otras cajas territoriales)
-       Nueva actividad: Gestora de Activos Bancarios (la mayor parte Tóxicos)
-       Sin abandonar la actividad promotora (residencial/empresarial) 
-       En todo el Estado

Etapa IV 2014/15-actualidad                                                   EXPANSIÓN GENERAL
-       Accionistas: Fondos Inversión (Fondo Tejano primero y Bolsa 2017)
-       Promotora exclusivamente residencial (se deja actividad empresarial/industrial)
-       Nueva actividad: acuerdo de Servicing (desde fuera) con Caja Ahorros
-   Estrategia: Cliente (Calidad), Institucionalización (GRC Bases: visión l/p, búsqueda Bº, Impacto + entorno: todos los stakeholders, Cultura Ética) y Industrialización/Innovación (Fábrica de hogares/eficiencia en costes)
-       Reposicionamiento: Marca (pasar a jugar a Champions, apuesta por el liderazgo), Tecnología (Transformación Digital: Big Data (suelos)/ BIM (Diseño), Venta Digital/Tiendas Tecnológicas,…), Equipo Humano potente (formación universitaria, paridad de género,…), Sostenibilidad  (certificación voluntaria (Breeam con calificación de muy bueno para promoción residencial Córdoba).
-       Se abarca todo el Estado: siendo una promotora de referencia

Que nos ha ocurrido? (Valor Motor?):
-       Adaptación al medio (siguiendo a Darwin)  : no son las especies más fuertes las que  sobreviven sino las que mejor se adaptan al medio
-       Trabajar, con a veces el menos común de los sentidos : el sentido común 
-       La vida es una misteriosa trama de azar, destino y carácter (Dilthey): quizás un poco de cada cosa

Dificultades superadas:
-       Dos crisis cíclicas : la de finales de los 80 a mediados de los 90 y la del 2.008 al 2.014

Lecciones aprendidas:
1.     Orgullosos de la actividad: Somos participes de una actividad ancestral, con una antigüedad de hace miles de años (unos doce mil años): cuando la especie humana (el Homo Sapiens) pasó de nómada a sedentario y empezó a asentarse en localizaciones concretas con la agricultura. Harari.
2.     Pensar en el cliente: Nosotros en Neinor decimos que construimos hogares pensando en las personas, para que ellas y sus  familias desarrollen sus proyectos de vida.
3.     Visión a largo plazo. Galbraith, : “Si no piensas en tu porvenir no lo tendrás”. 
4.     Trabajo: “El único lugar en el que éxito aparece antes que el trabajo es en el diccionario”
5.     Nunca abandones tu expertise (tu vocación): lo que sabes hacer bien y te gusta hacerlo
Y sobre todo, término como he comenzado: Humildad, mucha Humildad




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